Решение земельного вопроса для создания загородных владений на малых и больших землях можете пройти без лишних трат. Получить участок от 20 соток до 200 га по закону можете в любом регионе. Бесплатное получение земли или аренда с правом выкупа, такие варианты предлагает закон. Рассмотрим подробнее.

Поговорим о важном вопросе — выход на землю. По закону земельный участок можете получить в деревне — земли сельских населенных пунктов, и за пределами деревни — земли сельхозназначения. Земли лесного фонда в аренду для разведения пчел. Строить на лесных землях нельзя.

Формы выхода на землю

Первый вопрос, который задайте себе: «Для каких целей нужен земельный участок?» Существует четыре формы выхода на землю:

1. Личное подсобное хозяйство — ЛПХ.  Приусадебная земля до 50 соток и полевая земля до 2,5 га. Хочу отметить, что в законе прошли изменения, и минимальные и максимальные размеры земельных участков теперь регионы определяют самостоятельно.
2. Крестьянское фермерское хозяйство. Земли сельхозназначения до 200 га, а в Московской области увеличивают земли для КФХ до 2000 гектаров.  Рассматриваем с вами только до 200 га.
3. Жилищное строительство. Земли населенных пунктов от 5 соток до 30 соток.
4. Дачное хозяйство. С 2019 года меняется название на садовое хозяйство. Земли населенных пунктов и земли сельхозначения до 20 соток.  Садовые земли рассматриваем, потому что с 2019 года можете создавать отдельные садовые хозяйства.  Можете создавать садовое товарищество из членов семьи, но не менее трех человек. Мама, папа, я — вот и садовое товарищество или некоммерческое партнерство.

Чем отличается ЛПХ от жилищного строительства, знаете?  На землях под ЛПХ можно держать птицу и животных в небольших количествах, на землях под жилую застройку нельзя курочек и зайчиков, хотя многие держат. Есть градостроительные документы, которые определяют, что можно, а что нельзя. Далее разберем подробнее.

Для чего разобрали формы выхода на землю?

1. Чтобы вы определились, для каких целей нужен земельный участок.
2. Первый вопрос, который вам зададут в администрации: «Для каких целей земельный участок?» А если берете землю под КФХ, обязательно спросят: «Что будете создавать, и как планируете зарабатывать?»

Сейчас много говорят о том, что можете легко получить землю и 20 га, и 50 га, и даже 200 га. Можете, если есть бизнес-план. Практика показывает, что для получения таких земель недостаточно краткого описания видов деятельности, поэтому участникам наших программ по развитию рекомендую к заявлению прикреплять упрощенный вариант маркетинг-плана. Любая администрация не заинтересована в раздаче земли просто так, им важно развитие на земле.

Вопрос выхода на землю решается с администрацией, поэтому составила скрипт разговора с администрацией, он отлично работает и очень помогает в решении земельного вопроса.  У нас работают практические курсы по решению земельного вопроса и по развитию на земле, и скрипт разговора есть в программе «Земельный участок в аренду или бесплатно»

Участникам программы говорю и вам тоже:  с администрацией говорите открыто, как есть, что хотите создать на земле, о том и рассказывайте, и минимум один из видов деятельности должен быть со строительством объекта. Речь о гектарах земли.

Ещё один важный момент. Если решили получить гектары земли, потребуется открывать КФХ с регистрацией в налоговой, потому что по закону физ.лицо не может взять гектары земли в аренду или бесплатно.

Земля бесплатно

Первый вариант, который рассматривается в получении земельного участка, земля бесплатно. Потребуется всего 5 лет пользования землей, и если земля освоена и не нарушено целевое использование, оформите в собственность бесплатно.

Сначала земельный участок передается вам в безвозмездное пользование на 6 лет, а через 5 лет можете подавать заявление на оформление земли в собственность.

В шестнадцати регионах России, не включая Дальний Восток, работает программа по выделению земли в безвозмездное пользование для КФХ, ЛПХ, жилой застройки.

Подробно и пошагово этот вопрос разбираем в программе по получению земли. Сразу проверяете свой регион, в каких районах и сельских поселениях выделены земли под безвозмездное пользование для создания КФХ, ЛПХ или жилую застройку.

Если в вашем регионе нет бесплатной земли, тогда начинаете рассматривать вопрос получения земельного участка в аренду.

В любом варианте далее начинается работа с кадастровой картой.

 

Работа с кадастровой картой

Подошли к вопросу работы с кадастровой картой. Сначала важно научиться находить свободные земельные участки с кадастровым номером и научиться формировать участок на свободной земле.

Прямо сейчас можете открыть кадастровую карту. Скопируйте ссылку и откройте в браузере  https://pkk5.rosreestr.ru

Включайте видео, смотрите и можете в своем регионе начать подбирать свободные земли. Да. Практическая работа.

Градостроительные регламенты

Подобранные свободные земельные участки теперь необходимо проверить по градостроительным документам.

Генеральный план и правила землепользования и застройки определяют юридический статус земельного участка.

Зонирование территории показано на генеральном плане, а в правилах землепользования и застройки расписано целевое использования каждой зонированной территории.

На земли сельхозназначения, которые под угодьями и пашнями, в основном градостроительные регламенты не распространяются, и строить на данной земле нельзя.  Пашни и угодья используются для выращивания зерновых, бобовых и других культур, для выпаса скота, для ведения огородов.

Есть регионы, где все свободные земли стоят под угодьями. Решать вопрос с главой района о переводе земель из угодий в земли для сельскохозяйственного производства с возможностью строительства.

Кадастровая карта не показывает, что земли стоят под угодьями. В основном везде написано для сельскохозяйственного производства или сельскохозяйственного использования. Многие вышли на землю, а потом узнали, что строить нельзя, потому что земли под угодьями. Дальше начинаются проблемы.

В нашем курсе по получению земельного участка все вопросы прорабатываются.

Схема получения земельного участка

Когда все вопросы по земле проработаны, согласовано всё с администрацией, подается заявление о предварительном согласовании земельного участка и предварительная план-схема. Для КФХ дополнительно планирование по развитию на земле. Если инвестиционный проект, то бизнес-план обязательно.  Если вы являетесь инвестором, и финансировать будете себя сами, то бизнес-планирования будет достаточно. Рассматривать будут прежде всего ваше развитие на земле.

Гектары земли дают под развитие.  В течение месяца извещение о предварительном согласовании земельного участка администрация публикует на сайте, в СМИ и на сайте торги, и приглашает желающих на сформированный вами земельный участок. Если в течение месяца никто не захотел ваш участок, то без торгов получаете землю в аренду. Если появились желающие, вам присылают отказ в предварительном согласовании и предлагают участие в аукционе.

По закону администрация должна провести межевание земельного участка согласно вашей предварительной план-схеме, поставить участок на кадастровый учет и назначить дату аукциона, о которой вам сообщат.

Что получается по факту. В некоторых регионах администрация предлагает вам провести межевание за свой счет — 8000-10000 р, а на кадастровый учет они сами поставят за 200 р. Не ведитесь на такой шаг. Дело в том, что тот, кто выиграет аукцион, никому ничего не должен оплачивать по закону.

Что делать в таком случае? Отказывать администрации в проведении кадастровых работ за ваш счет. И запускать следующий участок на предварительное согласование в другом районе или области.

Если вы получили Постановление о предварительном согласовании земельного участка, значит участок вам выделен в аренду. Необходимо сделать межевание уже своему участку, поставить на кадастровый учет, подписать договор аренды с администрацией и зарегистрировать договор аренды в Росреестре через МФЦ.

Сложности по регионам в Московской области, в одном из районов Калужской области. Ещё в одном из регионов прошел отказ, потому что у администрации свое планирование на выбранную территорию — там 13 участков сразу с черте села пробовали получить. И знаете, мы глубже проработали земельный вопрос и выбрали другие земли — сельхозназначения с возможностью выделения участков под дачи.

Схема выхода на землю у вас своя, стандартов и шаблонов нет. Вариантов много. Возможно сначала один земельный участок получить, потом расширяться.

Земельный вопрос — сложный вопрос. Пройти мимо аукциона можно, есть путь. Многое зависит от администрации. Аукцион пройти с минимальными потерями тоже можно, есть схемы, которые рекомендуем.

Иногда бывает такое, что дешевле купить земельный участок, сэкономить время и начать развитие.

Все вопросы могут решаться индивидуально по вашей ситуации при выходе на землю.

Ребус напишу. Затраты, например, 250000 р при покупке земельного участка. Часть продали,  заработали 300 000 р и у вас есть участок в несколько гектаров.

Выкуп земельного участка из аренды у администрации

Была такая хорошая статья в Земельном кодексе, на основании которой можно было поставить дом или другое строение, оформить в собственность и  выкупить весь земельный участок по льготной стоимости.

Эта статья потеряла силу. Теперь можно выкупить по льготной стоимости землю под строением, которое в собственности.  Не весь участок, а только ту часть, которая под строением. Остальная земля остается в аренде и выкуп, согласно законодательству, может быть и 10%, и 60%, и по кадастровой стоимости.

Следовательно, важно сейчас более внимательно выбирать способ получения земельного участка в аренду — через аукцион или без торгов. Важно изначально знать условия выкупа, их несколько, и в каждом регионе свои законы и условия выкупа.

Подробнее разбираем в программе курса «Земельный участок в аренду или бесплатно».

Если хотите с нами пройти путь решения земельного вопроса, можете прямо сейчас начать.  Работаем удаленное сопровождение по всем регионам России. Доступ к программе курса постоянный, ограничений по времени нет.

Важен ваш результат. Идете в своем темпе. По времени может быть и 1-2 месяца, может быть и 3-6 месяцев.  В идеале 2-3 месяца.